“주차장 사업의 핵심은 담당자입니다” | 채움프라퍼티 강진구 대표 인터뷰

주차장 사업은 담당자에 따라 수익이 30%까지 달라집니다. 채움프라퍼티 강진구 대표

주차장 하나로 연 100억 매출을 만들어낼 수 있다는 사실, 알고 계시나요? 채움프라퍼티 강진구 대표는 대기업 재직 시절, 305면 규모 주차장의 무인화 전환을 주도하며 연간 12억 원의 비용 절감 성과를 만든 주차장 전문가입니다. 현재는 PM사 대표로서 다양한 자산의 운영 전략을 설계하고, 수익 구조를 개선하는 데 집중하고 있습니다.

이번 인터뷰에서는 주차장이 사업의 본질, 운영에 대해 알아봅니다. 부동산 수익화를 고민하는 분들은 강진구 대표의 경험과 통찰을 놓치지 마세요.

통합자산관리 PM사가 전하는 주차 운영의 본질, 채움프라퍼티

자기소개 부탁드립니다.

안녕하세요, 채움프라퍼티 대표 강진구입니다. 주차장 운영사 컨설팅팀, 부동산 개인사업, 시행사 전략실, 그리고 SK계열 PM사를 거쳤습니다. 현재는 채움프라퍼티에서 자산별 수익 최적화 전략을 수립하고 있어요. 채움프라퍼티는 법인 설립 1년이 채 되지 않은 기간 동안 약 20개 프로젝트, 5,000세대 규모의 PM 사업을 수주했습니다.

다른 PM사와 비교했을 때 차별점이 있다면요?

다른 PM사와의 차별점은 '전 과정에 대한 실행 역량'에 있습니다.

채움프라퍼티는 임직원 모두가 주상복합 자산의 사업성 검토, 사업 구조 설계, 임대사업 운영, 비용 관리까지 전 과정을 수행할 수 있는 수준을 지향합니다. 특히 프로젝트 전체를 주도적으로 이끄는 실행력이 핵심입니다.

일반적으로 업계에서는 개발PM, 운영PM, FM, 주차장 운영사 등이 분리되어 있습니다. 자연스럽게 시행주체는 개별적으로 보고를 받아야 하는 비효율이 발생합니다. 반면 채움프라퍼티는 전 과정을 하나의 담당자가 수행하여 고객 입장에서의 운영 효율을 확보하고 있습니다.

채움프라퍼티는 주차 운영에 있어서 어떤 전문성을 가지고 있나요?

채움프라퍼티는 주차장 운영을 수익 사업으로 정의합니다.

시행사 전략실 재직 시절, 법인 소유 전국 12개 주차장을 대상으로 매출 증대 전략을 직접 기획·실행하며 실질적인 성과를 만들어낸 경험이 있습니다. 현재는 3개 현장에서 PM·FM·주차장 운영을 통합한 위탁운영 구조로 직접 관리하고 있으며, 운영 데이터를 기반으로 지속적인 개선을 이어가고 있습니다.

채움프라퍼티 강진구 대표가 인터뷰에서 주차장 운영의 본질에 대해 이야기하고 있다.

"주차장 사업 수익 차이 최대 30%, 담당자에서 나오죠"

건물에서 주차장이 차지하는 비중을 어떻게 보시나요?

부동산 임대료는 통상 연 5% 이내로 인상률이 제한되어 있습니다. 수익 개선의 폭이 제한되어 있다는 의미죠. 반면 주차 사업은 운영 방식에 따라 수익 변동 폭이 훨씬 큽니다. 실제로 지난 10여 년간 수익이 최대 30%까지 차이 나는 사례를 목격했습니다. 그래서 FM사, 주차장 운영사 등과 협업하여 창출할 수 있는 추가 수익, 그리고 향후 10년간의 운영 지표나 수익 전망까지 제안드립니다.

담당자가 주차장 사업에서 어떻게 수익 차이를 만드나요?

제가 그랬어요(웃음). 재직 시절에 담당했던 대구 중앙로 주차장 운영개선 프로젝트를 말씀드릴게요. 지하 2개층, 305면 규모의 자주식 주차장으로 연 매출 약 100억 수준의 대형 자산이었는데, 당시에는 주차운영 용역 인원 15명과 지사 인원 2명, 총 17명을 사용하고 있었어요.

이때 데이터를 분석했습니다. 입출차 데이터를 분석한 결과 오전 11시부터 오후 4시까지는 대부분 만차에 가까운 반면, 저녁 7시 이후에는 약 200면 이상이 비는 패턴이 확인되었습니다. 이에 따라 저녁 7시부터 익일 오전 8시까지 요금을 50% 할인하는 시간대별 요금 이원화를 적용했고, 유휴 시간대 가동률을 크게 개선했습니다.

초기에는 경영진, 지사, 현장 등 내부 설득에만 약 6개월이 소요될 정도로 어려웠지만 이후 단계적으로 운영 인력을 축소하고, 무인 주차 솔루션을 도입했습니다. 최종적으로는 지사 인력 2명을 제외한 현장 인력 없이도 운영 가능한 완전 무인화 체계를 구축했습니다. 이 프로젝트를 통해 연간 매출 약 4억 8천만 원 증대, 운영 원가 약 8억 원 절감 등 총 12억 원 이상의 수익 개선 효과가 있었어요.

무인화 운영이 적용된 대형 주차장, 인력 운영 구조를 바꾸는 것만으로도 매출 증대와 비용 절감이 동시에 가능하다. / @AI 제작 이미지

왜 많은 주차장 운영 담당자는 데이터에 관심을 갖지 않나요?

많은 주차장 운영사에서는 담당자 1인이 수십 개 현장을 동시에 관리하는 구조를 가지고 있습니다. 일부 운영사의 경우 수천 개 규모의 주차장을 운영한다고 하지만, 실제로는 20~30명의 인력이 이를 분담하는 수준입니다. 이러한 환경에서 한 명이 20개 이상의 현장을 관리하며 데이터 분석을 기반으로 수익 기획까지 수행하기는 현실적으로 어렵습니다.

인력 구조뿐만 아니라 처우 문제도 운영 품질에 영향을 미친다고 생각해요. 담당자 급여 수준이 낮을 경우 이직이 잦을 수밖에 없고, 이는 곧 현장 운영의 구멍으로 드러날 수 있다고 생각해요.

담당자가 어떤 식으로 주차장 사업을 접근해야 할까요?

주차장 운영은 최소 1년 전부터 시작되어야 합니다. 인프라는 크게 두 가지로 구축되는데요. 시공사가 장비를 설치하고 시행주체가 비용을 지불하는 방식, 그리고 운영사가 준공 이후 선투자로 구축하는 방식입니다.

실무에서는 초기 비용 부담이 적은 후자를 많이 선택하지만 투자 구조를 충분히 이해하지 못한 채 결정되는 경우가 많습니다. 그 결과, 앱·웹 연동이 어려운 장비가 설치되거나 무인 운영이 불가능해 추가 인력이 투입되는 등 비효율이 발생합니다. 이러한 문제는 대부분 초기 단계에서 충분히 예방할 수 있습니다.

건물 준공 단계에서 설치되는 주차 출입 관제 설비, 운영 관점이 반영되지 않으면 준공 이후 인력 운영과 관리비 부담으로 이어질 수 있다. / @AI 제작 이미지

“담당자가 곧 회사입니다” 한화비전이 주차장 사업 파트너로 적합한 이유

주차 운영사와 솔루션을 선정할 때 가장 먼저 보는 기준이 뭔가요?

첫 번째 기준은 재무 안정성입니다. 주차장 운영 구조상 운영사가 매출을 선취한 뒤 PM사에 정산하는 방식이 일반적이기 때문에, 재무적으로 불안정한 업체는 정산 지연이나 미지급 리스크가 발생할 수 있습니다. 실제로 소형 운영사에서 이러한 사례가 자주 발생해서 일정 수준 이상의 재무 건전성을 1차 필터로 두고 이를 통과한 업체만 후보군에 포함합니다.

두 번째는 장비 및 유지보수 역량입니다. 많은 업체들이 장비를 자체 생산한다고 강조하지만, 실제로는 일부 핵심 부품만 자체 제작하는데요. 이 경우 유지보수 대응력에 한계가 발생할 수밖에 없습니다. 직접 생산하고 다수 현장을 운영해본 경험이 축적된 업체일수록 장애 발생 시 대응 속도와 품질이 안정적입니다. 이러한 관점에서 한화비전은 선정 기준에 적합하죠.

한화비전 모플의 주차유도 및 관리 시스템은 통합 관리 시스템으로 주차 현황 모니터링과 영상 보안을 동시에 제공한다. / @한화비전

한화비전을 물망에 올리게 된 이유도 그런 기준 때문이었나요?

맞습니다. 채움프라퍼티는 서울 주요 역세권 350m 이내 공공 및 민간 자산을 주로 다루고 있으며, 이에 적합한 운영 역량과 기술력을 갖춘 파트너가 필요했습니다. 그런 측면에서 한화비전은 적용 가능 범위와 안정성 모두에서 적합한 선택지였습니다.

특히 접근 방식이 인상적이었어요. 대부분의 주차 솔루션 업체가 장비나 기능 중심으로 설명하는 반면, 한화비전은 각 현장에서 실제로 구현 가능한 수익 구조와 운영 개선 방향을 먼저 제시했습니다. 또한 AI 기반 영상 기술을 활용해 차량 흐름과 점유 현황을 분석할 수 있다는 점에서, 고가의 추가 장비 없이도 운영 효율을 높일 수 있는 구조를 만들 수 있을 것 같았아요.

채움프라퍼티 강진구 대표. 주차장 운영 전문가로서 PM·FM·주차 운영을 통합한 위탁운영 구조를 설계하고 있다.

한화비전의 주차 담당자는 어땠나요?

처음 만났을 때부터 달랐어요. 그 분이 한화비전에 계시기 전에 만났습니다. 당시 저는 법인 소유 전국 12개 주차장 매출 증대 방안을 기획 중이었고, 전문가의 도움이 필요했습니다. 그때 장비나 솔루션을 설명하는 수준이 아니라 각 현장에서 실제로 구현 가능한 수익 구조와 개선 방향을 먼저 제시해주셨어요. 주차장 사업에서 사람이 얼마나 중요한지를 그때 체감했어요. 당시 두 번의 만남 만에 계약이 체결되었습니다. 한화비전은 주차장 사업을 빠삭하게 먼저 알고 수익 개선을 먼저 제안해주는 담당자가 있는 회사입니다.

주차장 사업을 하시는 분들이 어떤 파트너를 선택해야 할까요?

준공 전에 PM사와 먼저 소통해서 어떤 인프라가 필요한지 제안하고, CAPEX와 OPEX 관점에서 실제 사업성에 기여할 수 있는 내용을 함께 고민해주는 파트너. 한화비전은 그런 역할을 할 수 있는 회사라고 생각합니다.

강진구 대표가 주차장 수익 개선 전략에 대해 강조하며 설명하고 있다. "담당자가 곧 회사"라는 그의 철학은 실제 연간 12억 원 수익 개선 사례에서 출발한다.

같은 주차장이라도 담당자 한 명의 역량에 따라 연간 12억 원 수준의 수익 차이가 발생될 수 있습니다. 결국 성과를 좌우하는 것은 시스템이 아니라 사람입니다. 좋은 담당자가 배치되어 있는지, 그 인력이 장기간 근무할 수 있는 구조인지, 그리고 장비를 직접 이해하고 유지보수까지 수행할 수 있는 역량을 갖추고 있는지.

주차 인프라 구축이나 교체를 검토하고 있다면 가격 비교를 넘어 어떤 파트너와 함께할지 먼저 판단하세요. 주차장 사업의 경쟁력은 기술이 아니라 '사람'에서 결정됩니다.

또 다른 전문가가 이야기하는 주차장 이야기가 보고 싶으시다면 [천 개가 넘는 주차장을 본 전문가가 말하는 좋은 차단기 기준 | 쏘카 박정우 팀장 인터뷰]를 추천드립니다.